Wer eine Immobilie – oder genauer ein Grundstück im Sinne des Gesetzes – erwirbt, muss die Grunderwerbsteuer bezahlen. Es gibt zwar ein paar Fälle, in denen die Grunderwerbsteuer nicht festgesetzt wird. Und unter bestimmten Umständen kann die Höhe der Grunderwerbsteuer im Nachhinein gesenkt werden. Im Normalfall führt aber kein Weg an der Bezahlung der Steuer vorbei.
Wann wird die Grunderwerbsteuer erhoben?
Die rechtlichen Grundlagen für die Grunderwerbsteuer schafft das Grunderwerbsteuergesetz, kurz GrEStG.
Demnach wird die Grunderwerbsteuer auf Rechtsgeschäfte wie
- einen Kaufvertrag,
- einen Vertrag über einen Grundstückstausch,
- eine Schenkung oder Überlassung,
- das Höchstgebot bei einer Zwangsversteigerung,
- die Teilung eines Grundstücks und
- ähnliche Rechtsvorgänge, die die Übertragung eines Grundstücks zum Ziel haben,
erhoben. Voraussetzung ist aber, dass es sich um ein Grundstück im Inland handelt. Daneben gibt es gewisse gesellschaftsrechtliche Vorgänge, die ebenfalls der Grunderwerbsteuer unterliegen.
Was ist ein Grundstück im Sinne des Gesetzes?
Der Begriff des Grundstücks leitet sich im Wesentlichen aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch ab (§ 2 GrEStG). Daraus folgt, dass Grundstücke im Sinne von Grund und Boden, aber auch Gebäude und deren Bestandteile als Grundstücke gelten. Im Prinzip entspricht somit das, was im allgemeinen Sprachgebrauch als Immobilien bezeichnet wird, dem, was das Gesetz unter Grundstücken versteht. Zusätzlich dazu zählen aber auch grundeigentumsähnliche Rechte wie beispielsweise Erbbaurechte zu den Grundstücken im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist von Bundesland zu Bundesland verschieden. Insgesamt bewegt sie sich aber in einem Rahmen zwischen 3,5 und 6,5 Prozent der Bemessungsgrundlage. Die Bemessungsgrundlage wiederum ist der Wert, den der Käufer als Gegenleistung für das Grundstück bezahlt. In erster Linie bildet deshalb der Kaufpreis, der im Vertrag eingetragen ist, die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Daneben können noch weitere Faktoren in die Bemessungsgrundlage einfließen. Bei diesen Faktoren kann es sich beispielsweise um Verbindlichkeiten und Grundstücksbelastungen, die der Käufer übernimmt, dem Verkäufer vorbehaltene Nutzungsrechte oder Erbbauzinsen handeln.
Wer muss die Grunderwerbsteuer bezahlen? Und wann?
Die Grunderwerbsteuer ist eine sogenannte Verkehrsteuer. Als Verkehrsteuer ist sie an einen Vorgang des Rechts- und Wirtschaftsverkehrs gebunden. Das bedeutet, dass die Grunderwerbsteuer dann entsteht, wenn ein notarieller Vertrag über ein Grundstück vorliegt. Durch den Vertrag kommt ein sogenanntes Verpflichtungsgeschäft zustande. Damit ist gemeint, dass sich der Verkäufer dazu verpflichtet, dem Käufer das Grundstück zu übereignen. Im Gegenzug verpflichtet sich der Käufer, den vereinbarten Kaufpreis zu bezahlen und das Grundstück anzunehmen. In dem Moment, in dem ein wirksamer, vom Notar beurkundeter Vertrag gegeben ist, wird die Grunderwerbsteuer fällig. Wann der Kaufpreis bezahlt, das Grundstück übergeben und der Käufer im Grundbuch eingetragen wird, spielt keine Rolle.
Nach dem Gesetz schulden der Käufer und der Verkäufer die Grunderwerbsteuer gesamtschuldnerisch. In der Praxis ist es aber so, dass sich der Käufer dazu verpflichtet, die Grunderwerbsteuer zu bezahlen. Das Finanzamt schickt dem Käufer dafür einen entsprechenden Steuerbescheid zu. Der Käufer hat daraufhin einen Monat lang Zeit, um die Steuerzahlung zu leisten.
Was hat es mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung auf sich?
Der Käufer wird erst dann rechtswirksam zum Eigentümer des erworbenen Grundstücks, wenn der Eintrag ins Grundbuch erfolgt ist. Damit das Grundbuchamt den Grundbucheintrag vornehmen kann, muss ihm aber die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegen. Diese Bescheinigung stellt das Finanzamt aus, nachdem die festgesetzte Grunderwerbsteuer bezahlt wurde. Solange der Käufer die Grunderwerbsteuer nicht bezahlt hat, erteilt das Finanzamt die Bescheinigung also nicht und der Käufer kann folglich auch nicht als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.
Kann sich der Käufer von der Grunderwerbsteuer befreien lassen?
Die Grunderwerbsteuer entsteht, wenn ein wirksames Verpflichtungsgeschäft zustande kommt. Die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Käufers wird nicht berücksichtigt. Ausschlagend für die Grunderwerbsteuer ist ausschließlich das erfolgte Rechtsgeschäft. Deshalb kann der Käufer nicht beantragen, dass ihm das Finanzamt die Steuer erlässt. Auch eine Stundung ist praktisch ausgeschlossen. Das Finanzamt hat zwar grundsätzlich die Möglichkeit, eine längere Zahlungsfrist einzuräumen. In der Praxis ist dies jedoch eine absolute Ausnahme. Allerdings sieht das Grunderwerbsteuergesetz Fälle vor, in denen keine Grunderwerbsteuer erhoben wird. So ist eine Steuerbefreiung unter anderem vorgesehen bei
- einem Grundstückskauf, bei dem die Bemessungsgrundlage die Grenze von 2.500 Euro nicht übersteigt. Beläuft sich die Gegenleistung aber auf 2.501 Euro oder mehr, wird die Steuer auf die gesamte Gegenleistung erhoben.
- einem Grundstückskauf von Todes wegen.
- einer Schenkung unter Lebenden, wenn die Schenkung unentgeltlich erfolgt.
- einem Kauf von einem Grundstück durch Miterben, wenn das Grundstück zum Nachlass gehört und eine Teilung des Erbes beabsichtigt wird.
- einem Grundstückskauf durch den Ehe- oder Lebenspartner.
- einem Grundstückskauf im Rahmen einer Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung oder Aufhebung der Lebenspartnerschaft.
- einem Grundstückkauf durch einen Verwandten in gerader Linie. Verwandte in gerader Linie sind Nachkommen mit direkter Abstammung, also in erster Linie die eigenen Kinder. Außerdem gehören Adoptiv- und Stiefkinder zu den Verwandten in gerader Linie.
Alle Ausnahmen von der Steuerpflicht und die Fälle, in denen Steuervergünstigungen vorgesehen sind, sind in den Paragraphen 3 bis 7 GrEStG aufgeführt (https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__3.html).
Lohnt es sich, Einspruch gegen die Grunderwerbsteuer einzulegen?
Wurde unter notarieller Aufsicht ein Vertrag geschlossen, erhält der Käufer kurze Zeit später einen Bescheid vom Finanzamt. In diesem Bescheid steht, in welcher Höhe die Grunderwerbsteuer festgesetzt wurde und bis wann sie zu bezahlen ist. Liegt ein offensichtlicher Fehler vor, beispielsweise weil der Kaufpreis und damit die Bemessungsgrundlage falsch erfasst wurden, sollte sich der Käufer natürlich mit dem Finanzamt in Verbindung setzen. Möchte der Käufer hingegen nur deshalb Einspruch einlegen, weil er die Grunderwerbsteuer nicht bezahlen will, kann er sich die Mühe sparen. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass die Grunderwerbsteuer sowohl in der Art als auch in der erhobenen Höhe verfassungsgemäß ist. Deshalb wird es nichts bringen, wenn der Käufer Einspruch einlegt, weil er keine oder eine geringere Grunderwerbsteuer entrichten möchte.
Was hat es mit der 2-Jahres-Frist auf sich?
In den beiden ersten Jahren nach dem Kauf des Grundstücks kann der Käufer beantragen, dass die festgesetzte Grunderwerbsteuer herabgesetzt oder aufgehoben wird:
- Wird der Kaufvertrag im Nachhinein verändert und in diesem Zug ein geringerer Kaufpreis vereinbart, reduziert sich dadurch auch die Bemessungsgrundlage. Der Käufer kann deshalb bei seinem Finanzamt den Antrag stellen, dass die Grunderwerbsteuer ebenfalls entsprechend gemindert wird. Gibt das Finanzamt dem Antrag statt, bekommt der Käufer die zuviel bezahlten Steuern zurückerstattet.
- Wird der Kaufvertrag aufgehoben, der Grundstückskauf also rückgängig gemacht, so dass der Verkäufer wieder wie vor dem Rechtsgeschäft der Eigentümer ist, kann der Käufer die Aufhebung der Steuerfestsetzung beantragen. Wurde die Grunderwerbsteuer zu diesem Zeitpunkt noch nicht bezahlt, wird der Steuerbescheid aufgehoben. Hat der Käufer die Steuer schon entrichtet, erstattet ihm das Finanzamt das Geld zurück.
Die rechtliche Grundlage für diese Regelungen ergibt sich aus § 16 GrEStG (https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__16.html). In beiden Fällen legt der Käufer aber keinen Einspruch gegen den Steuerbescheid ein, sondern stellt bei seinem Finanzamt einen Antrag auf Minderung oder Aufhebung der festgesetzten Grunderwerbsteuer.