Ist ein Immobilienkaufvertrag erst einmal vom Notar beurkundet, sind grundsätzlich beide Vertragsparteien daran gebunden. Endgültig erledigt ist der Immobilienkauf damit aber nicht unbedingt. Denn es kann durchaus vorkommen, dass eine Seite doch noch vom Kaufvertrag zurücktreten will. Ohne Weiteres ist das zwar nicht möglich. Ein notarieller Kaufvertrag wird nicht aufgelöst, bloß weil es sich der Käufer oder Verkäufer plötzlich anders überlegt. Aber bestimmte Gründe können eben einen Rücktritt vom Vertrag rechtfertigen. In diesem Beitrag erfährst Du, wann eine Rückabwicklung vom Kaufvertrag über eine Immobilie durch den Käufer denkbar ist.
Aus einer spontanen Laune heraus dürfte kaum jemand eine Immobilie erwerben. Schließlich ist ein Immobilienkauf mit hohen Kosten verbunden, die meist über ein Baudarlehen finanziert werden müssen. Außerdem muss es bei einer Immobilie immer einen notariellen Kaufvertrag geben. Selbst einen Vertrag aufsetzen und das Geschäft privat abwickeln, ist bei Grundstücken, Häusern und Eigentumswohnungen nicht möglich. Wenn Du eine Immobilie kaufst oder verkaufst, brauchst Du einen Termin beim Notar.
Doch trotz reiflicher Überlegungen und solider Planung kann sich die Sachlage ändern. Zum Beispiel, weil Deine sicher geglaubte Baufinanzierung platzt, Dein Bauantrag nicht genehmigt wird oder im Nachhinein erhebliche Mängel auftauchen. Spätestens dann steht die Frage im Raum, ob und wann ein Rücktritt vom Kaufvertrag möglich ist.
Wir erklären, unter welchen Bedingungen eine Rückabwicklung des Immobilienkaufvertrags durch den Käufer in Frage kommt. Bist Du Verkäufer der Immobilie, findest Du hier ausführliche Informationen zu Deinem Rücktrittsrecht.
Vorab: Ein Widerruf und ein Rücktritt sind zwei verschiedene Dinge
Bei einer möglichen Rückabwicklung vom Immobilienkauf musst Du unterscheiden, ob Du den Vertrag widerrufen oder davon zurücktreten willst. Denn auch wenn das Ergebnis am Ende ähnlich ist, gelten komplett andere Voraussetzungen.
Der Kaufvertrag kann ein Widerrufsrecht vorsehen. Durch diese freiwillige Vereinbarung haben dann beide Seiten die Möglichkeit, den Kauf innerhalb einer bestimmten Widerrufsfrist rückgängig zu machen. In den meisten Fällen beläuft sich die Frist auf 14 Tage. Um das Widerrufsrecht zu nutzen, genügt eine entsprechende Erklärung. Begründen musst Du Deine Entscheidung nicht.
Außerdem kann ein Rücktrittsrecht im Kaufvertrag vereinbart sein. Im Rahmen dieses vertraglichen Rücktrittsrechts sind dann die Voraussetzungen definiert, die eine Rückabwicklung rechtfertigen. Dabei können sich die Voraussetzungen zum einen auf die Gründe beziehen, die es dem Käufer und Verkäufer ermöglichen, vom Vertrag zurückzutreten. Zum anderen können konkrete Bedingungen wie zum Beispiel eine zeitliche Befristung oder eine Entschädigung für die Gegenseite festgehalten sein.
Und zu guter Letzt gibt es noch das gesetzliche Rücktrittsrecht. Der Gesetzgeber räumt nämlich ebenfalls das Recht auf eine Rückabwicklung vom Kaufvertrag über eine Immobilie durch den Käufer oder Verkäufer ein.
Dabei setzt der Gesetzgeber zwar enge Grenzen. Aber dafür greift das gesetzliche Rücktrittsrecht immer und automatisch, wenn die Voraussetzungen vorliegen. Im Unterschied dazu kannst Du Dich auf ein Widerrufsrecht oder ein vertragliches Rücktrittsrecht nur dann berufen, wenn Du es ausdrücklich mit dem Verkäufer im Kaufvertrag vereinbart hast.
Wann die Rückabwicklung vom Kaufvertrag über eine Immobilie durch den Käufer möglich ist
Einen Rücktritt und die anschließende Rückabwicklung des Kaufvertrags kannst Du einleiten, wenn Du auf ein Widerrufsrecht oder ein vertragliches Rücktrittsrecht zurückgreifen kannst.
Ist im notariell beglaubigten Vertrag ein Widerrufsrecht vorgesehen, kannst Du Deinen Widerruf innerhalb der vereinbarten Frist erklären. Begründen musst Du den Widerruf nicht. Um das vertragliche Rücktrittsrecht zu nutzen, musst Du die Regelungen und Bedingungen einhalten, die sich aus dem Vertrag ergeben.
Ansonsten bleibt noch das gesetzliche Rücktrittsrecht. Der Verkäufer kann davon Gebrauch machen, wenn Du Deiner Zahlungspflicht nicht nachkommst. Tatsächlich ist die ausbleibende Zahlung des Kaufpreises aber auch nur für den Verkäufer ein Rücktrittsgrund.
Als Käufer kannst Du nicht vom Immobilienkauf zurücktreten, wenn Du das Geld nicht hast. Denn mit dem Abschluss des Kaufvertrags hast Du Dich dazu verpflichtet, die Zahlung zu leisten. Dass die Finanzierung platzt oder Du Dich verkalkuliert hast, entbindet Dich nicht von Deiner Zahlungspflicht.
Allerdings handelt es sich längst nicht bei jedem Schaden oder unerwarteten Umstand um einen erheblichen Mangel, der Deinen Rücktritt rechtfertigt. Außerdem spielt eine wichtige Rolle, ob Du eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau gekauft hast.
Das Rücktrittsrecht bei einer Bestandimmobilie
Natürlich ist es ärgerlich, wenn Mängel oder Schäden an der Immobilie auftauchen, die Du nicht vorhergesehen hattest. Doch es ist nicht gesagt, dass Du den Verkäufer deshalb in die Haftung nehmen oder sogar vom Kaufvertrag zurücktreten kannst.
Bei einer gebrauchten Bestandsimmobilie ist es nämlich so, dass im Kaufvertrag eine Gewährleistung meistens ausgeschlossen ist. Vereinfacht erklärt, gilt für den Immobilienkauf deshalb das Prinzip “gekauft, wie gesehen”. Im Nachhinein kannst Du daher im Normalfall vom Verkäufer auch nicht verlangen, dass er Mängel behebt oder Schadensersatz leistet.
Der Ausschluss der Gewährleistung bezieht sich üblicherweise auf Sach- und auf Rechtsmängel. Ein Sachmangel ist zum Beispiel ein Wasserschaden oder Schimmel infolge von Feuchtigkeit. Bist Du hingegen an einen festen Mietpreis gebunden, weil die Wohnungen im Haus mit öffentlichen Mitteln gefördert wurden, wäre das ein Rechtsmangel.
Ist im Kaufvertrag nur die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen, kannst Du den Verkäufer bei einem Rechtsmangel in die Pflicht nehmen. Dazu gibt es ein Urteil vom Bundesgerichtshof (Az. V ZR 165/17, BGH-Urteil vom 14.09.2018).
Ansonsten kannst Du Dich nur dann auf das gesetzliche Rücktrittsrecht berufen und eine Rückabwicklung des Kaufvertrags erwirken, wenn Dir der Verkäufer erhebliche Mängel arglistig verschwiegen hat. Oder wenn er Dir andersherum vertraglich garantiert hat, dass die Immobilie eine bestimmte Beschaffenheit aufweist, die tatsächlich nicht gegeben ist.
Wann liegt eine arglistige Täuschung vor?
Im Sinne des Gesetzes handelt es sich um eine arglistige Täuschung, wenn der Verkäufer über die Mängel Bescheid wusste und sie gezielt verschwiegen hat. Und das, obwohl ihm hätte bewusst sein müssen, dass die Mängel für Dich genauso relevant sind.
Im Fall einer arglistigen Täuschung ändern sich auch die Verjährungsfristen:
- Normalerweise verjähren die Gewährleistungsrechte bei einer Immobilie fünf Jahre nach der Übergabe. Es sei denn, die Gewährleistung ist im Kaufvertrag ausgeschlossen.
- Bei einer arglistigen Täuschung unterliegen Deine Ansprüche der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren. Dabei läuft die Frist, sobald Du von den Mängeln erfährst oder Dein Anspruch entstanden ist. Ab dem Zeitpunkt, ab dem Du von den Mängeln weißt, hast Du also bis zum Ende des dritten Jahres Zeit, um Deine Rechte geltend zu machen. Wie lange die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags zurückliegt, spielt keine Rolle.
Die Regelungen zur Verjährung von Mängelansprüchen finden sich in § 438 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Das große Problem an der Geschichte ist nur, dass es schwer werden kann, dem Verkäufer Arglist nachzuweisen. Dafür müsste es nämlich eindeutige Hinweise darauf geben, dass dem Verkäufer die Mängel bekannt waren und er sie absichtlich nicht erwähnt hat.
Abweichende Ansichten als zusätzliche Hürde
Bei Mängeln kommt erschwerend hinzu, dass die Einschätzungen weit auseinandergehen können. Nicht jeden Sachverhalt, der aus Deiner Sicht ein Mangel ist, würde auch ein Gericht als erheblichen Mangel werten.
Ein Beispiel: Du hast ein kleines, älteres Haus gekauft, das Du um ein Stockwerk erweitern möchtest. Der Verkäufer hat von Deinen Plänen gewusst und Dir nicht gesagt, dass Du in dieser Wohngegend keine Genehmigung für ein mehrstöckiges Gebäude bekommen wirst.
Aus Deiner Sicht mag das ein Mangel sein, weil Du das Haus nicht so nutzen kannst, wie Du es geplant hattest. Tatsächlich liegt aber kein Mangel vor, der einen Rücktritt vom Kaufvertrag begründet. Denn zum einen ist das Haus als solches nicht mangelhaft. Und zum anderen kannst Du den Verkäufer nicht dafür verantwortlich machen, dass Du Dein Bauvorhaben nicht umsetzen kannst.
Das Rücktrittsrecht bei einem Neubau
Handelt es sich bei der gekauften Immobilie um einen Neubau, muss der Bauträger für Mängel geradestehen. Anders als bei einer gebrauchten, bestehenden Immobilie kann die Gewährleistung bei einem Neubau nicht ausgeschlossen werden. Liegen Mängel vor, kannst Du deshalb Deine Ansprüche auf Gewährleistung geltend machen.
Allerdings kannst Du nicht sofort vom Kaufvertrag zurücktreten. Stattdessen musst Du dem Verkäufer oder Bauträger erst einmal die Chance geben, die Mängel oder Schäden zu beheben. Juristen sprechen an dieser Stelle von der Nacherfüllung.
Den Anspruch auf Gewährleistung geltend machen
Hat die Immobilie Mängel und kannst Du Gewährleistungsansprüche geltend machen, musst Du dem Verkäufer oder Bauträger eine angemessene Frist für die Nacherfüllung einräumen. Aus Sicht der Rechtsprechung ist im Allgemeinen ein Zeitraum von 14 Tagen angemessen. Allerdings kommt es auf den Einzelfall an. Denn je nach Mangel kann auch eine deutlich längere Frist notwendig sein.
Verstreicht die Frist ohne Ergebnis oder gelingt es dem Verkäufer auch in einem zweiten Anlauf nicht, den Mangel zu beheben, gibt es zwei Möglichkeiten:
- Ist der Schaden erheblich, kannst Du entweder den Kaufpreis der Immobilie mindern oder vom Kauf zurücktreten. Kommt es zu einer Rückabwicklung des Kaufvertrags, hast Du außerdem Anspruch auf Schadensersatz.
- Ist das Mangel nicht ganz so gravierend, kannst Du selbst einen Handwerker beauftragen. Die Kosten, die für die Beseitigung des Schadens entstanden sind, stellst Du anschließend dem Verkäufer in Rechnung.
Schadensersatz bei einer Rückabwicklung vom Immobilien-Kaufvertrag durch den Käufer
Im Fall eines erheblichen Mangels der Immobilie hast Du Anspruch auf Schadensersatz. Die Rechtsprechung unterscheidet an diesem Punkt dann zwischen dem kleinen und dem großen Schadensersatz.
Beim kleinen Schadensersatz bleibt der Kaufvertrag bestehen. Du behältst die Immobilie also und lässt Dir vom Verkäufer die Kosten erstatten, die für die Beseitigung des Mangels angefallen sind.
Im Unterschied dazu trittst Du beim großen Schadensersatz wegen der Mängel vom Kaufvertrag zurück. Im Rahmen der Rückabwicklung kannst Du dann alle Kosten einfordern, die Dir entstanden sind, weil der Immobilienkauf geplatzt ist. Deine Ausgaben im Zusammenhang mit der mangelhaften Leistung des Verkäufers kannst Du Dir ebenfalls erstatten lassen.
Dein Anspruch auf Schadensersatz kann also zum Beispiel folgende Posten umfassen:
- Kaufpreis der Immobilie
- Notarkosten und Gebühren vom Grundbuchamt
- Ausgaben im Zusammenhang mit dem Baudarlehen
- Gelder, die Du schon in die Immobilie investierst hast, zum Beispiel im Zuge der Einrichtung oder Renovierung
- sämtliche Verfahrenskosten, etwa für Gutachten, Deinen Anwalt und das Gericht
Der Bundesgerichtshof hat bestätigt, dass Du Anspruch auf die Erstattung solcher Kosten hast (Az. VII ZR 26/06, BGH-Urteil vom 12.03.2009).
Der Ablauf des Rücktritts
Möchtest Du vom Kaufvertrag zurücktreten, musst Du erneut zum Notar und dort die Rückabwicklung des Immobilienkaufs schriftlich beantragen. Der Notar wird Dir aber mit einem Mustertext bei dem Antrag aushelfen.
Anschließend wird der Notar veranlassen, dass die vorgenommenen Einträge im Grundbuch wieder gelöscht werden. Je nachdem, wie weit das Geschäft war, wird dabei entweder die Auflassungsvermerkung gelöscht oder die Immobilie zurück auf den Verkäufer übertragen. Ist das erledigt, kannst Du noch Deine Ansprüche auf Schadensersatz geltend machen. Letztlich solltest Du finanziell wieder so dastehen, als hätte der Immobilienkauf nicht stattgefunden.
Insgesamt ist die Rückabwicklung eines Kaufvertrags über eine Immobilie, den der Notar schon beurkundet hatte, aber ziemlich aufwändig und mitunter langwierig. Möglicherweise kommst Du schneller und einfacher zu einer Lösung, wenn Du Dich mit dem Verkäufer auf einen niedrigeren Kaufpreis einigst. Liegt dem Kaufvertrag eine Täuschung zugrunde, kann auch eine Anfechtung des Vertrags in Frage kommen. So oder so solltest Du Dir aber auf jeden Fall juristischen Rat einholen, bevor Du irgendwelche Schritte einleitest.