Widerruf Baufinanzierung: Was Du dazu wissen musst

Infos zu Widerruf Baufinanzierung
Ein Widerruf führt zu einer Rückabwicklung der Baufinanzierung.

Die Entscheidung für einen Immobilienkredit ist nicht einfach. Schließlich geht es bei einer Baufinanzierung um viel Geld. Außerdem läuft so ein Kredit sehr lange, oft sind es mehrere Jahrzehnte. Doch trotz reiflicher Überlegung und gut durchdachter Planung kann sich die Unterschrift unter dem Kreditvertrag im Nachhinein als Fehler erweisen. Zum Beispiel, weil sich die Lebenssituation ändert, die Zukunftspläne über den Haufen geworfen werden oder einfach ein weit besseres Angebot auftaucht. Eine Möglichkeit, um dann aus dem Vertrag herauszukommen, ist ein Widerruf der Baufinanzierung. Und in manchen Fällen ist der Widerruf auch Jahre nach dem Vertragsabschluss noch möglich.

Bei einigen Verträgen sieht der Gesetzgeber ein Widerrufsrecht vor. Das gilt auch für Baufinanzierungen. Durch das Widerrufsrecht kannst Du innerhalb einer bestimmten Frist vom abgeschlossenen Kreditvertrag zurücktreten. Hast Du den Vertrag widerrufen, bist Du so gestellt, als hätte es ihn nie gegeben.

Für die Baufinanzierung heißt das, dass Du nach einem erfolgreichen Widerruf zwar die schon genutzten Kreditbeträge erstatten musst. Doch danach kannst Du Dir ein anderes, günstigeres Baudarlehen suchen.

Die Idee hinter dem Widerrufsrecht war eigentlich, eine Möglichkeit zu schaffen, um vorschnelle oder falsche Entscheidungen zeitnah zu korrigieren. Tatsächlich kannst Du mitunter aber auch Jahre später noch aus einer laufenden Baufinanzierung aussteigen. Nämlich dann, wenn Dich die Bank gar nicht oder nicht ordnungsgemäß über Dein Widerrufsrecht belehrt hat.

Baufinanzierung Widerruf: Der Hintergrund

Normalerweise gilt bei Baufinanzierungen eine Widerrufsfrist von 14 Tagen. Du kannst den Kredit also eigentlich nur innerhalb von zwei Wochen nach Vertragsschluss widerrufen.

Die Bank muss Dich ordnungsgemäß über Dein Widerrufsrecht belehren. Das erfolgt durch die sogenannte Widerrufsbelehrung. Ist die Belehrung aber fehlerhaft oder fehlt sie komplett, gelten andere Fristen.

Viele Verbraucher konnten in der Vergangenheit genau davon profitieren. Denn in die Widerrufsbelehrungen zahlreicher Banken und Sparkassen hatten sich Fehler eingeschlichen. Das hatte zur Folge, dass die 14-tägige Widerrufsfrist nicht zum Tragen kam. Die Verbraucher konnten dadurch die abgeschlossenen Verträge praktisch unendlich lange widerrufen.

Im Jahr 2016 hat der Gesetzgeber aber reagiert und eine nachträgliche Frist gesetzt. Dies führte dazu, dass bei einem Großteil der alten Immobilienkredite ein Widerruf nur noch bis zum 21. Juni 2016 möglich war. Das ewige Widerrufsrecht blieb nur bei wenigen Verträgen erhalten. Ein aktuelles Urteil des Europäischen Gerichtshofs könnte die Sachlage nun aber wieder ändern.

Wann ein Widerruf der Baufinanzierung noch möglich ist

Fehlende oder fehlerhafte Belehrungen über das Widerrufsrecht haben zur Folge, dass die 14-tägige Widerrufsfrist nicht greift. Ob und wie lange Du Deine Baufinanzierung widerrufen kannst, hängt aber davon ab, wann Du den Vertrag abgeschlossen hast.

Verträge bis September 2002

Kam Deine Baufinanzierung vor dem 1. September 2002 zustande, ist ein Widerruf in aller Regel ausgeschlossen. Das liegt daran, dass es damals für die meisten Immobilienkredite noch gar keine gesetzlichen Regelungen zum Widerrufsrecht und zur Widerrufsbelehrung gab. Folglich liegt es in der Natur der Sache, dass es auch keine fehlende oder fehlerhafte Widerrufsbelehrung geben kann.

Baukredite zwischen September 2002 und Juni 2010

Hast Du Deine Baufinanzierung zwischen dem 1. September und dem 10. Juni 2010 abgeschlossen, war ein Widerruf nur bis zum 21. Juni 2016 möglich.

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Zunächst hatte es bei diesen Verträgen ein ewiges Widerrufsrecht gegeben, wenn die Widerrufsbelehrung fehlte oder fehlerhaft war. Allerdings hat der Gesetzgeber das Widerrufsrecht nachträglich befristet. Damit ist die Möglichkeit eines Widerrufs bei den meisten dieser Verträge vom Tisch. Ein zeitlich unbefristetes Widerrufsrecht gilt nur noch dann, wenn die Widerrufsbelehrung komplett fehlt.

Baufinanzierungen zwischen Juni 2010 und März 2016

Wenn Du Deine Baufinanzierung im Zeitraum zwischen dem 11. Juni 2010 und dem 20. März 2016 unterschrieben hast, bleibt die Möglichkeit für einen Widerruf unendlich lange bestehen.

Ob Dich die Bank gar nicht über Dein Widerrufsrecht belehrt hat oder ob die Widerrufsbelehrung fehlerhaft war, spielt keine Rolle. Das ewige Widerrufsrecht gilt so oder so.

Immobiliendarlehen ab März 2016

Bei einem Immobilienkredit, den Du nach dem 21. März 2016 geschlossen hast, greift die gesetzliche Regelung zum Widerrufsrecht. Demnach verlängert sich die Widerrufsfrist bei einer fehlenden oder fehlerhaften Belehrung um ein Jahr. Hat Dich die Bank nicht oder falsch über Dein Widerrufsrecht belehrt, kannst Du den Vertrag also höchstens ein Jahr und 14 Tage lang widerrufen.

Was der Europäische Gerichtshof entschieden hat

Im November hatte der Bundesgerichtshof (BGH) über eine Formulierung in der Widerrufsbelehrung eines Kreditvertrags entschieden. Sie legte den Beginn der Widerrufsfrist “nach Abschluss des Vertrags, aber erst, nachdem der Darlehensnehmer alle Pflichtangaben nach §492 Abs. 2 BGB erhalten hat“ fest.

Diese Formulierung erklärte der BGH für wirksam (Urteil vom 22.11.2016, Az. XI ZR 434/15). Verbraucher, bei denen die Widerrufsbelehrung so formuliert war, konnten ihren Kreditvertrag deshalb nicht widerrufen.

Der Europäische Gerichtshof (EuGH) kam zu einem anderen Ergebnis. Er sieht in einer solchen Formulierung einen Verstoß gegen EU-Recht. Nach Ansicht der Richter müssen die Informationen zum Widerrufsrecht auch die Bedingungen erläutern, nach denen die Widerrufsfrist berechnet wird. Es genügt nicht, wenn die Belehrung nur auf eine nationale Vorschrift verweist, die sich selbst auf weitere Gesetze stützt.

Deshalb ist der EuGH der Ansicht, dass bei Darlehensverträgen mit der zitierten Belehrung ein Widerrufsrecht weit über die 14-tägige Frist hinaus besteht (Urteil vom 26.03.2020, Az. C-66/19).

Der BGH und der EuGH schätzen die Rechtslage damit gegensätzlich ein. Der Fall war zum EuGH gekommen, nachdem das Landgericht Saarbrücken um eine entsprechende Prüfung ersucht hatte. Der Rechtsstreit zwischen Bank und Kunde, der dem ganzen Sachverhalt zugrunde liegt, wird nun wieder vom Landgericht entschieden.

Doch weil zu erwarten ist, dass die beiden Parteien das Urteil des Landgerichts nicht akzeptieren werden, wird am Ende wohl der BGH per Revision entscheiden. Und dann wird sich der BGH auch mit dem Urteil des EuGH befassen müssen.

Außerdem bleibt abzuwarten, wie die deutschen Gerichte künftig entscheiden. Offen ist auch, wie Banken und Sparkassen auf Widerrufe reagieren werden. Dass sie bereitwillig in einen Ausstieg aus der Immobilienfinanzierung zustimmen werden, ist aber eher unwahrscheinlich. Eine Garantie für einen erfolgreichen Widerruf der Baufinanzierung ist das Urteil des EuGH deshalb keinesfalls.

Wann ein Widerruf der Baufinanzierung sinnvoll sein kann

Ob das aktuelle Urteil des EuGH für Deine Immobilienfinanzierung relevant ist, hängt von Deinem Vertrag ab. Grundsätzlich kann es bei einer älteren Baufinanzierung aber dann sinnvoll sein, über einen Widerruf nachzudenken, wenn folgendes auf Dich zutrifft:

Entscheidest Du Dich für einen Widerruf, gehst Du damit immer gewisse Risiken ein. Darauf kommen wir gleich noch zu sprechen. Doch wegen der Risiken solltest Du Dich unbedingt ausführlich von einem Anwalt beraten lassen. Ein Fachanwalt des Bank- und Kapitalmarktrechts kann einschätzen, wie Deine Chancen auf einen erfolgreichen Widerruf stehen.

Wenn Du Deine Baufinanzierung bereits widerrufen hast und die Angelegenheit durch eine Einigung, einen Vergleich oder ein Gerichtsurteil entschieden ist, kannst Du Dir den Aufwand aber sparen. Denn Du kannst einen Vertrag, der schon widerrufen ist, kein zweites Mal widerrufen.

Typische Gründe für einen Widerruf der Baufinanzierung

Natürlich kann es viele verschiedene Gründe geben, warum Du darüber nachdenkst, aus Deinem Immobilienkredit auszusteigen. In der Praxis spielen aber vor allem die drei folgenden Punkte eine Rolle:

  • Die finanzierte Immobilie soll oder muss verkauft werden. Mit dem Verkaufserlös möchtest Du die Restschuld tilgen, aber gleichzeitig eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung sparen.
  • Du möchtest ohne Zusatzkosten aus der laufenden Baufinanzierung aussteigen und ein kostengünstigeres Darlehen abschließen oder die Restschuld auf einmal abbezahlen.
  • Deine Baufinanzierung ist schon getilgt, aber Du hast eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlt, die Du Dir jetzt zurückholen willst.

Ein laufendes Darlehen für eine Immobilie vorzeitig zu beenden, ist gar nicht so einfach. Denn manchmal stellen sich die Banken und Sparkassen quer und stimmen einer Kündigung nicht zu. Oder sie verlangen als Ausgleich für die entgangenen Zinsen eine sehr hohe Vorfälligkeitsentschädigung. Wenn Du dann den Vertrag wegen einer fehlerhaften Belehrung widerrufen kannst, kann das ein klarer Vorteil für Dich sein.

Gerade in der aktuellen Niedrigzinsphase kann ein Wechsel zu einer anderen Baufinanzierung eine große Ersparnis für Dich bedeuten. Hast Du Deinen Kredit vor ein paar Jahren mit einem Zinssatz von beispielsweise 5 Prozent aufgenommen und kannst jetzt auf einen Vertrag mit 1,5 Zinsen umsteigen, kann die Differenz schnell tausende Euro ausmachen.

Aber auch wenn das Darlehen nicht mehr läuft, ist möglich, die damals bezahlte Vorfälligkeitsentschädigung zurückzuholen. Der BGH hat nämlich entschieden, dass ein Darlehen widerrufen werden kann, obwohl der Vertrag schon gekündigt wurde (Urteil vom 21.02.2017, Az. XI ZR 381/16).

Außerdem hat der BGH klargestellt, dass es nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstößt, wenn ein Verbraucher den Widerruf nutzt, um sich aus einer Baufinanzierung zu lösen, die aus heutiger Sicht hoch verzinst ist. Es muss zwar immer der Einzelfall gesehen werden. Grundsätzlich spricht aber nichts dagegen, vom Widerrufsrecht Gebrauch zu machen (Urteil vom 12.07.16, Az. XI ZR 501/15).

Die Risiken beim Widerruf der Baufinanzierung

Als juristischer Laie wirst Du kaum beurteilen können, ob eine Widerrufsbelehrung fehlerhaft ist oder nicht. Denn offensichtliche Fehler sind eher die Ausnahme. Meist sind es kleine Details, unscheinbare Wörter oder auch ergänzende Formulierungen, die eine Belehrung unwirksam machen.

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Ist bei Deiner Baufinanzierung ein Widerruf noch möglich, solltest Du die Widerrufsbelehrung deshalb von einem Experten prüfen lassen. Ein Anwalt oder die Verbraucherzentrale kann einschätzen, ob die Belehrung den Vorgaben entspricht. Außerdem bekommst Du dort Rat für das weitere Vorgehen.

Auf keinen Fall solltest Du voreilig einen Widerruf erklären oder irgendwelche anderen Schritte einleiten. Denn ungeachtet aller finanziellen Vorteile, die Du Dir durch einen Widerruf vielleicht sichern kannst, gehst Du eben auch Risiken ein. Und hier geht es vor allem um zwei Punkte:

1. Prozesskosten

Du musst auf Gegenwehr von Deiner Bank gefasst sein. Einige Banken weisen den Widerruf einer laufenden Baufinanzierung zurück und lassen sich auf keine Einigung ein. Andere Geldhäuser willigen erst ein, wenn Du die Sache an einen Anwalt übergibst.

Akzeptiert Deine Bank den Widerruf nicht, wäre der nächste Schritt eine Klage. Doch weil der Streitwert bei einer Baufinanzierung oft sehr hoch ist, können auch die Anwalts- und Gerichtskosten entsprechend hoch werden. Verlierst Du das Verfahren, trägst Du diese Kosten.

Eine Rechtsschutzversicherung hilft Dir nicht unbedingt weiter. Streitigkeiten im Zusammenhang mit der Finanzierung von Immobilien sind nämlich eher selten vom Versicherungsschutz abgedeckt. Deshalb solltest Du Dich im Vorfeld auch zum Prozesskostenrisiko beraten lassen.

Bedenke außerdem, dass Du den Anwalt bezahlen musst, selbst wenn Du Dich gegen eine Klage entscheidest. Denn die Beratung und eventuell eine außergerichtliche Vertretung gibt es nicht umsonst.

Und mitunter hast Du gar keinen Einfluss darauf, ob es zu einem Gerichtsverfahren kommt. In der Vergangenheit haben einige Banken nämlich selbst Klage erhoben, um von einem Gericht feststellen zu lassen, ob der Widerruf wirksam ist oder ob nicht.

2. Anschlussfinanzierung

Ein erfolgreicher Widerruf führt zu einer Rückabwicklung der Baufinanzierung gemäß §§ 346 ff. BGB. Ganz praktisch heißt das: Du musst der Bank die Darlehenssumme zurückzahlen. Im Gegenzug erstattet die Bank Dir die Raten, die Du bezahlt hast.

Weil die Bank in der Zwischenzeit mit dem Geld aus den Raten wirtschaften konnte, muss sie Dich außerdem für diese Nutzung entschädigen. Andersherum musst Du aber auch einen Wertersatz für das Darlehen leisten, das Dir die Bank zur Verfügung gestellt hat. Die Rechnungsgrundlage dafür ist der Zinssatz, der im Kreditvertrag vereinbart war. Unterm Strich können die Beträge dann miteinander verrechnet werden.

Nach dem Widerruf kann die Bank die Restschuld aus der Baufinanzierung aber innerhalb von 30 Tagen verlangen. Deshalb solltest Du unbedingt sicherstellen, dass Du das Geld aus eigenen Mitteln oder durch ein anderes Darlehen aufbringen kannst. Andernfalls steht Dein Haus auf dem Spiel.

Doch eine Anschlussfinanzierung zu finden, kann schwierig werden. Denn einige Banken verweigern ein Darlehen, wenn die vorherige Baufinanzierung durch einen Widerruf beendet wurde. Hast Du den Vertrag widerrufen, bleibt Dir für die Suche nach einem neuen Kredit wegen der 30-tägigen Frist nur wenig Zeit. Deshalb solltest Du Dir unbedingt erst eine Anschlussfinanzierung sichern, wenn Du die Restschuld nicht alleine tilgen kannst.