Einspruch Mieterhöhung

mietrechtDie Grundlage für das Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Vermieter schafft der Mietvertrag. Dabei ist die Höhe der monatlichen Miete eine der wichtigsten vertraglichen Vereinbarungen. Als Vertragsbestandteil darf die Miethöhe nicht einfach so und ohne Weiteres verändert werden. Allerdings gibt es Gründe, die den Vermieter dazu berechtigen, die Höhe der Miete anzuheben. Auf der anderen Seite muss sich der Mieter mit einer angekündigten Mieterhöhung nicht einverstanden erklären.

Wann ist eine Mieterhöhung zulässig?

Die Höhe der monatlichen Miete wird im Rahmen des Mietvertrags vereinbart. Da die Vereinbarungen im Mietvertrag für beide Seiten verbindlich sind, darf der Vermieter die Miethöhe nicht einfach so anheben.

Dies wäre nämlich eine einseitige Änderung des Mietvertrags und das ist nicht zulässig. Allerdings gibt es drei Gründe, die es dem Vermieter erlauben, die Höhe der monatlichen Miete anzupassen:

1.) Höhere Betriebskosten: Sind die Betriebskosten gestiegen, darf der Vermieter die Posten, die als Nebenkosten umlagefähig sind, an den Mieter weitergeben. Eine solche Erhöhung zeigt sich dann durch höhere Betriebskostenabschläge und eine angepasste Nebenkostenabrechnung. Die Anpassung der Betriebskosten darf jedes Jahr vorgenommen werden.

2.) Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete: Ist die Miete niedriger als die Miete von vergleichbaren Wohnungen im Umkreis, darf der Vermieter die Miethöhe an die Vergleichsmieten anpassen.

3.) Modernisierung: Wurde das gesamte Wohnhaus oder die Mietwohnung modernisiert, darf der Vermieter die Modernisierungskosten durch eine Mieterhöhung anteilig an den Mieter weitergeben.

Ist die Grundlage für eine Mieterhöhung gegeben, kann der Vermieter die Miete aber trotzdem nicht aus heiterem Himmel und in beliebiger Höhe anheben. Stattdessen muss er sich an bestimmte Vorgaben halten.

Was gilt für eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete?

Der Vermieter darf die Miethöhe für seine Mietwohnung gemäß § 558 BGB bis zum ortsüblichen Niveau anheben. Als ortsübliches Niveau gilt die Miethöhe, die in den vergangenen vier Jahren durchschnittlich für vergleichbare Wohnungen in der Gegend bezahlt wurde. Wesentliche Vergleichskriterien dabei sind die Lage, das Baujahr, die Größe und die Ausstattung. Eine wirksame Mieterhöhung ist allerdings an folgende Voraussetzungen geknüpft:

  • Die Grundmiete, also die reine Kaltmiete ohne Neben- und Heizkosten, darf innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent steigen. Seit der Mietrechtsreform im Jahr 2013 haben die Bundesländer die Möglichkeit, die maximal zulässige Mietpreiserhöhung auf 15 Prozent zu begrenzen. Vor allem in Gebieten, in denen der Wohnraum knapp oder die Situation auf dem Wohnungsmarkt schwierig ist, wird dies so auch praktiziert. Hier darf der Vermieter die Miete also innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent anheben, ansonsten um maximal 20 Prozent. Dies gilt auch dann, wenn die Miete trotz der Mieterhöhung noch unter dem ortsüblichen Niveau liegt.
  • Zwischen zwei Mieterhöhungen müssen 15 Monate vergehen. Eine erneute Mieterhöhung darf der Vermieter zwar schon nach 12 Monaten ankündigen. Die neue, höhere Miete darf dann aber erst nach 3 Monaten verlangt werden. Wurde der Mietvertrag neu abgeschlossen, ist eine erste Anhebung der Miete ebenfalls erst nach 15 Monaten möglich.
  • Die Grundmiete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Der Vermieter kann die Miethöhe also bis zu der Durchschnittsmiete, die in der Gegend für vergleichbare Wohnungen üblich ist, anheben. Höher ausfallen darf die neue Miete aber nicht.
  • Der Vermieter muss die Mieterhöhung begründen. Als Nachweis dafür, wie er die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete ermittelt hat, muss er entweder einen qualifizierten Mietspiegel, drei Vergleichsmieten von ähnlichen Wohnungen, eine Mietdatenbank oder ein Sachverständigengutachten anführen.
  • Der Vermieter muss die Zustimmung des Mieters einholen. Der Mieter kann seine Zustimmung zur Mieterhöhung aber nicht grundlos verweigern. Zulässig ist dies nur, wenn die Mieterhöhung nicht rechtmäßig wäre.
  • Im Mietvertrag darf eine Mieterhöhung nicht ausgeschlossen sein.

Diese Voraussetzungen müssen aber nur dann erfüllt sein, wenn es um eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete geht. Bei einer Mieterhöhung nach einer Modernisierung oder wegen gestiegener Betriebskosten greifen diese Vorgaben nicht.

Was gilt für eine Mieterhöhung nach Modernisierung?

  • 559 BGB erlaubt es dem Vermieter, die Miete nach einer Modernisierung des Hauses oder der Wohnung anzuheben. Dabei kann er die Mieterhöhung umsetzen, indem er die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anhebt. Hierfür braucht er die Zustimmung des Mieters. Daneben kann der Vermieter die Miete erhöhen, indem er die Modernisierungskosten anteilig auf die Miete umlegt. Bei der Umlagevariante muss der Vermieter keine Zustimmung des Mieters einholen. Voraussetzung für eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung ist aber, dass tatsächlich eine Modernisierung durchgeführt wurde. Eine Modernisierung liegt vor, wenn
  • sich der Gebrauchswert der Wohnung deutlich erhöht hat,
  • sich die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessert haben oder
  • der Energie- oder Wasserverbrauch infolge der Modernisierungsmaßnahme sinken wird.

Arbeiten, die rein dem Erhalt der Bausubstanz dienen oder Schönheitsreparaturen sind, gelten nicht als Modernisierungsmaßnahmen. Zudem darf der Vermieter nur die Kosten für die eigentliche Modernisierung umlegen. Kosten für andere Arbeiten darf er nicht in die Mieterhöhung einfließen lassen und Fördergelder muss er abziehen. Von den reinen Modernisierungskosten darf der Vermieter 11 Prozent in die neue Miete einrechnen. Die Kosten muss er aber angemessen auf alle Mieter aufteilen.

Beispiel: Die Grundmiete betrug bisher 600 Euro monatlich, also 7.200 Euro pro Jahr. Die Kosten für die Modernisierung beliefen sich auf 20.000 Euro. Für die Modernisierung hat der Vermieter öffentliche Fördermittel in Höhe von 2.000 Euro bekommen. Somit bleiben 18.000 Euro, die als Modernisierungskosten umgelegt werden können. 11 Prozent von 18.000 Euro sind 1.980 Euro. In dem Wohnhaus gibt es sechs gleichgroße Wohnungen. Damit entfällt jeweils ein Sechstel der 1.980 Euro auf jede Wohnung. Folglich steigt die Jahresmiete für jede der Wohnungen um 330 Euro auf 7.530 Euro. Pro Monat erhöht sich die Miete um 27,50 Euro auf 627,50 Euro.

Wie muss der Vermieter die Mieterhöhung ankündigen?

Möchte der Vermieter die Miete anheben, muss er den Mieter schriftlich darüber informieren. Dabei muss das Schreiben folgende Formvorgaben erfüllen:

  • Die Mieterhöhung muss per Brief, Fax oder E-Mail angekündigt werden. Gleichzeitig muss sich das Schreiben persönlich an den Mieter richten. Ein allgemeiner Aushang im Treppenhaus genügt nicht. Eine handschriftliche Unterschrift des Vermieters ist aber nicht erforderlich.
  • Die Mieterhöhung muss vom Vermieter angekündigt werden. Gibt es mehrere Vermieter, muss das Schreiben im Namen aller Vermieter verfasst sein. Kündigt die Hausverwaltung eine Mieterhöhung an, muss dem Schreiben eine Vollmacht des Hauseigentümers vorliegen. Dies gilt aber nur dann, wenn dem Mieter bislang noch keine Vollmacht vorliegt. Hat der Mieter bereits eine Vollmacht bekommen, beispielsweise als er den Mietvertrag mit der Hausverwaltung unterschrieben hat, muss die Vollmacht nicht noch einmal beigelegt werden.
  • Die Mieterhöhung muss gegenüber allen Mietern der Wohnung angekündigt werden. Alle Personen, die im Mietvertrag als Mieter genannt sind und den Mietvertrag unterschrieben haben, müssen also im Ankündigungsschreiben angesprochen werden.
  • Der Vermieter muss schlüssig und nachvollziehbar begründen, warum die Miete erhöht wird. Es reicht nicht, wenn er nur auf einen Paragraphen verweist oder ein, zwei Stichworte nennt. Stattdessen muss der Mieter verstehen und prüfen können, wie die Mieterhöhung zustande kommt.
  • In dem Schreiben muss konkret angegeben sein, um wie viel sich die Miete erhöht. Dazu kann der Vermieter entweder die bisherige und die künftige Miete angeben oder den Betrag, um den die Miete steigt, nennen. Außerdem muss aus dem Schreiben klar und eindeutig hervorgehen, ab wann die neue Miete fällig wird.

Was ist, wenn der Mieter mit der Mieterhöhung nicht einverstanden ist?

Hat der Vermieter eine Mieterhöhung angekündigt, sollte der Mieter zunächst prüfen, ob das Ankündigungsschreiben formal und inhaltlich richtig ist. Ist das nicht der Fall, kann der Mieter dem Schreiben wegen eines Formfehlers widersprechen. Der Vermieter muss daraufhin ein neues Schreiben erstellen. Solange dem Mieter kein formal richtiges Ankündigungsschreiben vorliegt, kann die Mieterhöhung nicht wirksam angekündigt und umgesetzt werden. In der Praxis sind Formfehler allerdings eher die Ausnahme.

In vielen Fällen braucht der Vermieter die Zustimmung des Mieters, wenn er die Miete anheben will. Deshalb wird er in dem Ankündigungsschreiben eine Frist angeben, bis wann der Mieter seine Zustimmung erteilen soll. Außerdem wird er den Mieter darauf hinweisen, dass im Fall einer angekündigten Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht gemäß § 561 BGB gegeben ist. Nutzt der Mieter das Sonderkündigungsrecht, bleibt es bis zum Ende des Mietverhältnisses bei der bisherigen Miete. Ansonsten kann der Mieter der Mieterhöhung widersprechen oder seine Zustimmung zur Mieterhöhung verweigern, wenn er mit der höheren Miete nicht einverstanden ist.

Wie lange hat der Mieter für einen Widerspruch Zeit?

Grundsätzlich muss der Vermieter dem Mieter eine Bedenkzeit einräumen. Während dieser Bedenkzeit, die im juristischen Fachjargon als Überlegungsfrist bezeichnet wird, kann der Mieter die angekündigte Mieterhöhung prüfen und dann entscheiden, ob er zustimmt oder widerspricht. Die Frist beginnt mit dem Zugang des Ankündigungsschreibens und endet mit dem Ablauf des übernächsten Monats.

Beispiel: Der Vermieter kündigt eine Mieterhöhung an. Das Schreiben bekommt der Vermieter am 10. Juli. Die Überlegungsfrist läuft ab diesem Tag bis zum Ende des übernächsten Monats. Der Mieter hat somit bis zum 30. September Zeit, um dem Vermieter mitzuteilen, ob er mit der Mieterhöhung einverstanden ist oder ob nicht.

Die Zustimmung ist an keine Form gebunden. Der Mieter kann zwar schriftlich oder mündlich erklären, dass er einverstanden ist. Er kann seine Zustimmung aber auch stillschweigend erklären, indem er später die höhere Miete überweist. Andersherum gilt es als Verweigerung der Zustimmung, wenn sich der Mieter nicht äußert und weiterhin die bisherige Miete bezahlt.

Wie geht es nach dem Widerspruch weiter?

Hat der Mieter Widerspruch eingelegt, weil ein formaler oder inhaltlicher Fehler vorlag, muss der Vermieter ein neues Ankündigungsschreiben erstellen. Solange die Ankündigung der Mieterhöhung den formalen Vorgaben nicht gerecht wird, muss der Mieter nicht zustimmen und die höhere Miete nicht bezahlen. Hatte alles seine Richtigkeit und widerspricht der Mieter der Mieterhöhung oder verweigert er die Zustimmung dazu, kann der Vermieter Klage erheben. Die Klage zielt dann darauf ab, die Zustimmung zur Mieterhöhung zu erwirken. Im anschließenden Gerichtsverfahren prüft das Gericht, ob die Mieterhöhung rechtmäßig ist. Ist das der Fall, muss der Mieter die höhere Miete rückwirkend ab dem Zeitpunkt, der im Ankündigungsschreiben genannt war, bezahlen. Hält das Gericht die Mieterhöhung für nicht rechtmäßig, bleibt alles so wie es war. Der Vermieter hat dann aber natürlich die Möglichkeit, erneut eine Mieterhöhung anzukündigen.

Muster: Widerspruch gegen Mieterhöhung

Mieter
Anschrift

Vermieter
Anschrift

Ort, Datum

Widerspruch gegen die angekündigte Mieterhöhung

Sehr geehrte/r Frau/Herr (Name)/Damen und Herren,

mit Schreiben vom __________ kündigen Sie eine Mieterhöhung an. Sie begründen die Mieterhöhung mit der Anpassung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB/mit den durchgeführten Modernisierungsarbeiten gemäß § 559 BGB.

Die beabsichtigte Anhebung der Miete halte ich jedoch aus folgenden Gründen für nicht gerechtfertigt: ____________________ (sachliche und nachvollziehbare Erklärung, warum die Mieterhöhung nicht rechtsmäßig ist; Gründe können z.B. sein, dass die Kaltmiete innerhalb von drei Jahren um mehr als 15/20 Prozent steigen würde; dass die letzte Mieterhöhung noch keine 15 Monate zurückliegt; dass die Miete schon jetzt über dem ortsüblichen Niveau liegt; dass die Modernisierungskosten nicht nachvollziehbar sind; dass ein Formfehler vorliegt usw.) __________________

Daher kann ich der angekündigten Mieterhöhung nicht zustimmen und widerspreche ihr ausdrücklich.

Mit freundlichen Grüßen

Unterschrift