Einspruch Nebenkosten

NebenkostenDeutlich gestiegene Nebenkosten hinterlassen nicht nur ein entsprechend großes Loch in der Haushaltskasse. Sie können einen Mieter auch schnell an den Rand seiner finanziellen Möglichkeiten bringen. Umso wichtiger ist es daher, die Nebenkostenabrechnung genau zu prüfen. Der Gesetzgeber gibt nämlich genau vor, welche Nebenkosten der Vermieter überhaupt in Rechnung stellen darf – und in welcher Form dies erfolgen muss. Fallen Dir Unstimmigkeiten auf, kannst und solltest Du Widerspruch einlegen.

Was sind Nebenkosten?

Nebenkosten sind laufende oder regelmäßig auftretende Kosten, die im Zusammenhang mit einer Immobilie anfallen. Werden Teile einer Immobilie vermietet, kann der Vermieter einen Teil dieser Nebenkosten auf seine Mieter umlegen. Dafür kann er eine Pauschale vereinbaren. Durch sie sind alle Ansprüche des Vermieters abgegolten, unabhängig davon, welche Kosten tatsächlich entstanden sind. In der Praxis vereinbaren Mieter und Vermieter jedoch meist Vorauszahlungen. Diese Vorauszahlungen leistet der Mieter zusammen mit der monatlichen Miete. Einmal im Jahr wird dann mittels Nebenkostenabrechnung abgerechnet. Den rechtlichen Rahmen hierfür schafft § 556 BGB.

Nun kann Dir der Vermieter aber nicht einfach alle Hauskosten in Rechnung stellen. An welchen Nebenkosten er Dich beteiligen kann, ist durch die Betriebskostenverordnung geregelt. Nachlesen kannst Du die Verordnung hier. Außerdem darf Dir der Vermieter nur die Nebenkosten berechnen, die im Mietvertrag vereinbart sind. Kostenarten, die hier nicht genannt sind, musst Du auch nicht bezahlen.

 

Welche Nebenkosten der Vermieter berechnen darf und welche nicht

Die Nebenkosten, die der Vermieter seinen Mietern anteilig in Rechnung stellen darf, sind in der Betriebskostenverordnung festgelegt. Dabei gibt es insgesamt 17 zulässige Betriebskostenarten. Diese umfassen 14 sogenannte kalte Betriebskosten:

  1. Grundsteuer
  2. Kosten für die Wasserversorgung
  3. Kosten für die Entwässerung per Abwasser, Kanal oder hauseigener Abwasseranlage
  4. Betriebskosten in Zusammenhang mit dem Fahrstuhl
  5. Gebühren für die Müllbeseitigung und die Straßenreinigung
  6. Kosten für die Reinigung von Hausflur, Keller und Waschküche sowie Kosten für die Schädlingsbekämpfung
  7. Kosten für die Gartenpflege
  8. Stromkosten für die Beleuchtung
  9. Schornsteinfegerkosten
  10. Beiträge für die Gebäude-, Glas- und Gebäudehaftpflichtversicherung
  11. Kosten für einen Hausmeister oder Hauswart
  12. Gebühren für eine Gemeinschaftsantenne und den Kabelanschluss
  13. Kosten für Gemeinschaftseinrichtungen zur Wäschepflege
  14. Sonstige Kosten; hierunter fallen Betriebskosten, die in der Betriebskostenverordnung nicht ausdrücklich genannt, aber von der Rechtsprechung anerkannt sind, beispielsweise die Kosten für ein Schwimmbad.

Die drei anderen Betriebskostenarten gehören zu den warmen Betriebskosten. Hierbei handelt es sich im Wesentlichen um die Kosten, die im Zusammenhang mit der Heizung entstehen. Für die warmen Betriebskosten wird meist eine Heizkostenabrechnung erstellt.

In einem Gebäude fallen natürlich noch viele weitere Kosten an. Diese musst Du aber nicht bezahlen, sondern sie sind Sache des Vermieters. Dies gilt sogar dann, wenn die Kosten im Mietvertrag erwähnt sind. Maßgeblich für Dich als Mieter sind nämlich die Kostenarten, die die Betriebskostenverordnung aufführt. Du musst Dich also beispielsweise an

  • Instandsetzungs- und Reparaturkosten der Wohnung,
  • Verwaltungskosten,
  • Kosten für Wartungen und Überprüfungen (Fahrstuhl und Heizung ausgenommen),
  • Beiträgen für die Rechtschutz-, Mietausfall- oder Reparaturkostenversicherung,
  • Anliegerbeiträgen oder
  • Kreditzinsen und Kontoführungsgebühren des Vermieters

nicht beteiligen. Tauchen solche Kosten in Deiner Abrechnung auf, kannst Du ihnen widersprechen.

 

Wie eine korrekte Nebenkostenabrechnung aussehen muss

Zunächst einmal muss Dir Dein Vermieter eine schriftliche Abrechnung vorlegen. Ein offizielles Schreiben mit Unterschrift ist dabei aber nicht erforderlich. Es reicht also auch, wenn Du die Nebenkostenabrechnung per E-Mail oder Fax erhältst. Teilt Dir der Vermieter hingegen persönlich in einem Gespräch oder per Telefon mit, welche Nachzahlung Du leisten sollst, kannst Du diese Zahlungsaufforderung ignorieren. Inhaltlich muss die Nebenkostenabrechnung

  • den Abrechnungszeitraum angeben,
  • die einzelnen Betriebskosten aufführen,
  • den Verteilerschlüssel, der der Berechnung zugrunde gelegt wurde, nennen und erläutern,
  • die Berechnung der Betriebskostenanteile, die auf Dich entfallen, enthalten und
  • Deine geleisteten Vorauszahlungen auflisten.

Zudem gilt generell, dass die Nebenkostenabrechnung übersichtlich und nachvollziehbar sein muss. Sie muss also so gestaltet sein, dass sie für einen durchschnittlichen Mieter verständlich ist. Ist dies nicht der Fall, musst Du eine geforderte Nachzahlung nicht leisten. Stattdessen kannst Du eine neue, verständliche Abrechnung von Deinem Vermieter verlangen. In diesem Zuge kannst Du auch fordern, dass Dir der Vermieter die Originalrechnungen zeigt.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Frist. Dein Vermieter kann sich nämlich nicht beliebig viel Zeit mit der Nebenkostenabrechnung lassen. Vielmehr muss er Dir die Abrechnung spätestens dann vorlegen, wenn der 12. Monat nach Ablauf des Abrechnungszeitraums endet. Bezieht sich die Abrechnung beispielsweise auf den Zeitraum 01.04.2012 bis 31.03.2013, musst Du die Abrechnung spätestens zum 31.03.2014 erhalten haben. Ist die Abrechnungsfrist abgelaufen, kann der Vermieter die Nebenkostenabrechnung nicht mehr nachholen. Eine mögliche Nachzahlung musst Du dann also auch nicht leisten. Nur in Ausnahmenfällen kann der Vermieter seine Forderungen noch durchsetzen.

Übrigens: Was die Übergabe angeht, ist der Vermieter in der Beweispflicht. Der Vermieter muss also nachweisen, dass Du die Nebenkostenabrechnung rechtzeitig erhalten hast.

Was Du tun kannst, wenn Dir die Abrechnung fehlerhaft erscheint

Hast Du Deine Nebenkostenabrechnung erhalten, solltest Du sie genau unter die Lupe nehmen. Dabei solltest Du die einzelnen Rechnungsposten mit Deinem Mietvertrag vergleichen. Grundsätzlich musst Du nämlich nur die Nebenkosten bezahlen, die per Mietvertrag vereinbart sind. Außerdem müssen die Nebenkosten in § 2 der Betriebskostenverordnung genannt sein. Fordert der Vermieter Nebenkosten, die zwar rechtlich zulässig sind, aber nicht im Mietvertrag stehen, ist das sein Pech. Außerdem musst Du nachvollziehen können, wie Deine Kostenanteile zustande kommen. Dafür muss die Abrechnung übersichtlich gestaltet und die Berechnungen müssen verständlich sein.

Um die Nebenkostenabrechnung zu prüfen, hast Du in aller Regel zwölf Monate lang Zeit. Sind Dir Fehler aufgefallen oder verstehst Du nicht, wie der Vermieter auf die Beträge kommt, kannst Du eine neue Abrechnung verlangen. Sind Deine Einwände berechtigt, muss der Vermieter die Berechnungen korrigieren. Eine geforderte Nachzahlung musst Du aber trotz Widerspruch leisten. Hierfür hast Du einen Monat lang Zeit. Deine Zahlung kann allerdings unter Vorbehalt oder nur als Teilzahlung erfolgen. Leistest Du die Zahlung nicht, kann der Vermieter seine Forderungen gerichtlich durchsetzen.

 

Einspruch Nebenkosten – Mustervorlage

Mieter
Anschrift

Vermieter
Anschrift

Ort, das Datum

Widerspruch gegen Ihre Nebenkostenabrechnung

Sehr geehrte/r Frau/Herr _________________ /Damen und Herren,

am __________________ habe ich die Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum _____________ bis _____________ erhalten. Gegen diese Abrechnung äußere ich hiermit Einwände.

Der Gesetzgeber schreibt vor, dass eine Nebenkostenabrechnung übersichtlich und verständlich sein muss. Ich als Mieter muss nachvollziehen können, wie die auf mich entfallenden Kostenanteile ermittelt wurden und wie eine Nachzahlung oder Erstattung zustande kommt. Aus Ihrer Abrechnung ist dies für mich nicht ersichtlich. Sie weisen zwar einzelne Betriebskostenarten aus, allerdings nennen sie als Beträge nur meine Kostenanteile. Angaben zu den Gesamtkosten und dem Verteilerschlüssel fehlen. Außerdem listen Sie meine bereits geleisteten Vorauszahlungen nicht auf. Stattdessen rechnen Sie einen Betrag an, dessen Höhe nicht mit meinen Vorauszahlungen übereinstimmt.

Ich bitte daher, die Nebenkostenabrechnung zu berichtigen und mir eine neue, inhaltlich korrekte, übersichtliche und nachvollziehbare Ausfertigung zukommen zu lassen.

Mit freundlichen Grüßen
Unterschrift