Strom und Gas, Öl, Kohle oder Holz – die Preisspirale der Energiekosten scheint sich unaufhörlich nach oben zu drehen. Mit der jährlichen Heizkostenabrechnung erlebt so mancher Mieter dann eine böse Überraschung. Zwar rechnen die meisten damit, dass eine Nachzahlung fällig wird. Nicht selten fällt die Nachzahlung aber deutlich höher aus als gedacht. Hat sich der erste Schock gelegt, solltest Du die Heizkostenabrechnung allerdings genau unter die Lupe nehmen. Möglicherweise haben sich nämlich Fehler eingeschlichen.
►Heizkostenabrechnung falsch? Nutze diese Mustervorlage
Anschrift
Vermieter
Anschrift
Ort, das Datum
Widerspruch gegen die Heizkostenabrechnung vom _____________________
Sehr geehrte/r Frau/Herr __________________ /Damen und Herren,
Ihrer Heizkostenabrechnung vom _____________, mir zugestellt am _____________, widerspreche ich hiermit.
In Ihrer Heizkostenabrechnung wurde als Abrechnungsmaßstab ausschließlich die Wohnfläche in Quadratmetern zugrunde gelegt. Eine derartige Abrechnung ist jedoch nicht zulässig: Die Heizkostenverordnung besagt, dass mindestens 50 Prozent der Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen. Die Ausnahmeregelungen, nach denen die Heizkostenverordnung nicht anwendbar ist und folglich nicht der exakte Verbrauch abgerechnet werden muss, greifen für meine Wohnung und das bestehende Mietverhältnis nicht.
Ich fordere Sie daher auf, eine ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung zu erstellen.
Mit freundlichen Grüßen
Unterschrift
Grundlegende Anforderungen an die Heizkostenabrechnung
Inhaltlich und formal gelten für die Heizkostenabrechnung grundsätzlich die gleichen Anforderungen, die auch die Nebenkostenabrechnung erfüllen muss. Du als Mieter musst aus der Heizkostenabrechnung somit entnehmen können,
- auf welchen Zeitraum sich die Abrechnung bezieht.
- wie hoch der Gesamtverbrauch ausgefallen ist. Hierzu muss der Vermieter in der Abrechnung auch den Anfangs- und den Endstand angeben.
- welcher Anteil an den Gesamtkosten verbrauchsabhängig umgelegt wird.
- wie die einzelnen Wohnungen aufgeschlüsselt sind.
- welche Vorauszahlungen Du geleistet hast und wie sie angerechnet werden.
- welchen Betrag Du nachzahlen musst oder erstattet bekommst.
Anders ausgedrückt heißt das: Du musst anhand der Heizkostenabrechnung nachvollziehen können, welche Kosten entstanden sind und wie der Vermieter auf diese Kosten kommt. Ist die Heizkostenabrechnung unübersichtlich, Dir nicht verständlich oder fehlerhaft, kannst Du Widerspruch einlegen. Der Vermieter muss dann eine neue, entsprechend korrigierte Heizkostenabrechnung erstellen.
Die Abrechnung der Heizkosten
Die Heizkostenabrechnung umfasst die Kosten für die Heizung und das Warmwasser sowie die Kosten für den Betriebsstrom, Wartungen und Messungen. Die Abrechnung dieser Kosten muss grundsätzlich verbrauchsabhängig erfolgen. Der Vermieter kann die Kosten also nicht einfach anhand der Wohnfläche oder der Anzahl an der Personen, die in der Wohnung leben, berechnen. Stattdessen muss er das Haus mit Messeinrichtungen ausstatten und den tatsächlichen Verbrauch berücksichtigen.
Die Vorgabe einer verbrauchsabhängigen Abrechnung heißt allerdings nicht, dass die Kosten zu 100 Prozent nach dem Verbrauch verteilt werden müssen. Stattdessen müssen nur 50 bis 70 Prozent der Gesamtkosten nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden. Die übrigen 30 bis 50 Prozent werden nach einem festgelegten Maßstab verteilt. Bei diesem Abrechnungsmaßstab kann es sich um die Wohnungsgröße in Quadratmetern, die Personenzahl, dem umbauten Raum in Kubikmetern oder der Anzahl der Wohneinheiten handeln. Für diese Regelung gibt es im Wesentlichen zwei Gründe:
1.) Je nach Lage der Wohnung können die Heizkosten unterschiedlich ausfallen. Wohnst Du im Erdgeschoss und befindet sich unter Deiner Wohnung nur ein Keller, musst Du mehr heizen. Auch bei einer Dachgeschosswohnung können die Heizkosten höher sein, wenn die Dachisolierung nicht allzu gut ist. Liegt Deine Wohnung hingegen in der Mitte des Hauses, musst Du weniger heizen, weil Du davon profitierst, dass Deine Nachbarn unter und über Dir heizen. Der verbrauchsunabhängig abgerechnete Anteil soll diese Vor- und Nachteile ausgleichen und die Abrechnung dadurch insgesamt gerechter machen. 2.) Neben dem Verbrauch entstehen beim Heizungsbetrieb weitere Kosten. Hierzu gehören beispielsweise die Kosten für den Betriebsstrom, für Abgasmessungen und Ablesungen sowie Fixkosten für Leistungsverluste. Diese Kosten können nicht jedem einzelnen Mieter in exakter Höhe zugeordnet werden.
Ausnahmeregelungen zur Heizkostenabrechnung
Prinzipiell werden mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet. Der Rest wird anhand einer festen Abrechnungsgrundlage, meist ist dies die Wohnfläche, verteilt. Allerdings gibt es hierzu ein paar Ausnahmeregelungen:
In einigen Gebäuden müssen 70 Prozent der Heizkosten nach dem sogenannten erfassten Wärmeverbrauch abgerechnet werden. Dies gilt für Häuser, die folgende drei Voraussetzungen erfüllen:
- Das Haus wird den Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1994 nicht gerecht.
- In dem Haus ist eine Öl- oder Gasheizung vorhanden.
- Die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung sind (zumindest größtenteils) gedämmt.
Sind diese drei Voraussetzungen nicht erfüllt, gilt die herkömmliche 50- bis 70-Prozent-Regelung.
Außerdem gibt es Fälle, in denen der Vermieter die Heizkosten nicht nach dem Verbrauch abrechnen muss. Diese Ausnahmeregelung gilt, wenn
- der jährliche Heizwärmebedarf des Gebäudes bei unter 15 kWh pro Quadratmeter liegt.
- es aus technischen oder wirtschaftlichen Gründen nicht möglich ist, den Verbrauch zu erfassen.
- Du als Mieter keinen Einfluss auf den Wärmeverbrauch hast. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn Du in einer Gemeinschaftsunterkunft wie einem Studentenwohnheim oder einem Altersheim wohnst.
- Du mit Deinem Vermieter in einem Zweifamilienhaus wohnst und mit ihm vereinbart hast, dass die Heizkostenverordnung nicht angewendet werden soll.
- das Haus mit einer speziellen energiesparenden Heizanlage ausgerüstet ist. Der Vermieter braucht dann aber eine behördliche Ausnahmegenehmigung, die ihm eine abweichende Berechnung erlaubt.
- keine Ablesung durchgeführt werden konnte, beispielsweise wegen eines Gerätedefekts oder weil Du trotz angekündigtem Ablesetermin dreimal hintereinander nicht angetroffen wurdest. In diesem Fall darf der Vermieter den Verbrauch schätzen.
Greifen die Ausnahmeregelungen nicht, muss der Vermieter mindestens die Hälfte der Heizkosten verbrauchsabhängig abrechnen. Tut er dies nicht, kannst Du Geld sparen. Du darfst die Gesamtkosten dann nämlich um 15 Prozent kürzen. Die rechtliche Grundlage hierfür schafft § 12 der Heizkostenverordnung.
Generell enthält die Heizkostenverordnung alle relevanten Regelungen rund um die Heizkosten. Nachlesen kannst Du die Verordnung hier Bei der Heizkostenabrechnung finden zudem die Vorgaben aus der Betriebskostenverordnung und § 556 BGB Anwendung.